کرونا باعث گرایش بازار سرمایه‌گذاری املاک آسیا به مرکزداده شده است
بخش‌های جایگزین (Alternative Sectors) از جمله بخش‌های بازار سرمایه‌گذاری املاک تجاری آسیا هستند که در چند سال گذشته علاقهٔ بیشتری را به خود جلب کرده‌اند. این بخش‌های املاک و مستغلات از نوع غیرسنتی و جدید هستند. با بهره‌گیری از روندهای درازمدت (Secular Trend) در اقتصاد منطقه‌ای که از آن‌ها نرخ بازده (ROR) بیشتری به دست می‌آید، گزینه‌های جایگزین در میان سرمایه‌گذاران محبوب‌تر شده‌اند. از زمان بروز همه‌گیری کرونا (کووید ۱۹)، عملکرد و جذابیت یک بخش همچنان بیشتر از بقیه بوده است: مرکزداده. همه‌گیری به رواج بیشتر دورکاری و بازی از خانه شتاب داد و مزیت تأسیسات انبار مانند (Warehouse-like facilities) را ثابت کرد که انواع محصولات و خدمات آنلاین را تأمین می‌کنند.
نشانهٔ اینکه تمایل به مرکزداده بیشتر از سایر بخش‌های املاک بوده است، افزایش ۲۲ درصدی قیمت سهام شرکت اکوئینیکس (Equinix)، بزرگ‌ترین مرکز سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) مرکزداده است. این در حالی است که شاخص «S&P 500» در بخش املاک و مستغلات، همان مقدار افت کرده و در بخش خرده‌فروشی و هتل از این هم بدتر بوده است. شرکت CBRE در گزارش دوم مارس خود نشان می‌دهد با اینکه حجم معاملات املاک تجاریِ منطقهٔ آسیا و اقیانوسیه در سال ۲۰۲۰ به‌شدت سقوط کرده، سرمایه‌گذاری در بازار مرکزداده به ۲٫۲ میلیارد دلار رسیده است؛ یعنی ۵۰۰ میلیون دلار بیشتر از سال ۲۰۱۹.
همچنان که افزایش شدید معاملات در کنار عوامل دیگر، سرمایه‌گذاران را به‌سوی گزینه‌های جایگزین می‌رانَد، مرکزداده برای آن‌ها شیرین‌تر می‌شود. فعالیت لیزینگ در سراسر منطقه به‌دلیل همه‌گیری کرونا آسیب دید؛ ولی جذب خالص فضا و برق برای مراکزدادهٔ اشتراک مکانی (Co-Location) در سال گذشته ۱۲۴ درصد افزایش یافت و به بیشترین میزان رسید. این را CBRE با مشاهدهٔ بازارهای توسعه‌یافتهٔ توکیو، سیدنی، سنگاپور، هنگ‌کنگ دریافته است. افزون بر این بیشتر تقاضا، از ارائه‌دهندگان بزرگ خدمات ابری بود که از تأسیسات فوق مقیاس (Hyperscale) بهره می‌برند.
مرکزداده در این بازار به‌شکل املاکِ با ویژگی حفاظتی، برجسته شده است و مستأجران هم که اعتبار زیادی دارند، به‌دلیل هزینهٔ سنگین جابه‌جایی می‌خواهند در جای خود بمانند. در این وضعیت صنعت مرکزداده از گرایش‌های بزرگِ تغییردهنده‌ای سود می‌برد که همه‌گیری کرونا آن‌ها را تقویت میکند.
بخش مرکزداده که پیش از این نیز مطلوب به شمار می‌رفت، پس از همه‌گیری کرونا ناگهان بهترین جایگاه بازار سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات آسیا را به دست آورد. این پیشرفت با جذب انبوه سرمایه و سرمایه‌گذاری مشترک و با معاملات پلتفرم، پشتیبانی می‌شود. باب تان (Bob Tan) مدیر گزینه‌های جایگزین آسیا در شرکت JLL می‌گوید: «نظر به آنچه به‌تازگی رخ داده به ما می‌گوید به‌عنوان کلاس دارایی، مرکزداده بی‌شک جریان اصلی است.»
با اینکه این بخش چنین نقش مهمی در اقتصاد پس از کرونا (کووید ۱۹) دارد و چنین جذاب است، موانع چشمگیری برای ورود و سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد. مشکلات استفاده از سرمایه، بیشتر به‌دلیل نقص شدیدی است که در ارتباط میان این سه عامل وجود دارد: سنگینی هزینهٔ هدف‌گذاری مرکزداده، تخصص، ریسک‌پذیری لازم برای حضور یافتن در بخش املاک.
از سوی دیگر اهمیت جنبه‌های عملیاتی اجرای تأسیسات بدین معناست که سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان باید برای مسائل نظارتیِ دست‌وپاگیری چاره‌اندیشی کنند که نهادهای گوناگون و بالغ‌شدن بازار سراسر آسیا هرچه بیشتر با آن‌ها درگیر می‌شوند. بخش حساس موضوع، قوانین کشورها دربارهٔ بومی‌سازی داده است که اجبار می‌کنند اطلاعات در سرورهای داخل کشور نگهداری بشود. آن‌هم در میانهٔ جنگ تجاری و در گیرودار بحث داغ محافظت از اطلاعات که نگرانی‌ها را دربارهٔ امنیت سایبری و جاسوسی صنعتی افزایش داده است. سرمایه‌گذاران متمرکز بر بخش مرکزداده می‌باید با دقت به این نکته توجه کنند.
دشواری مهم دیگر داشتن برق ارزان و مطمئن است. به‌ویژه که برای راه‌اندازی مرکزداده، هزینهٔ برق اغلب بیشتر از موارد دیگر است. برق سازگار با محیط زیست (Sustainability) نکتهٔ دیگری است که به همان اندازه اهمیت دارد. ازاین‌رو به‌ویژه با توجه به افزایش تقاضای ناشی از همه‌گیری کرونا می‌باید به آن توجه کرد. با اینکه سنگاپور پس از آمریکا دومین کشور جذاب برای سرمایه‌گذاری در مرکزداده است، همچون چندین شهر دیگر در آسیا، برای برق مراکزداده محدودیت‌های جدیدی اعمال کرده تا از انتشار کربن بکاهد.
از نظر بسیاری از سرمایه‌گذاران املاک، این‌ها موانع ناخوشایندی هستند. ولی برای کسانی که می‌توانند و ریسک توسعه را می‌پذیرند یا کسانی که با بهره‌برداران باتجربه همکاری می‌کنند، فرصت‌های چشمگیری برای وارد شدن به این بخش وجود دارد؛ به‌ویژه در برخی بازارهای کمتر توسعه‌یافته همچون هند و اندونزی.
مارک اسمیت (Mark Smith) مدیرعامل آسیا و اقیانوسیهٔ شرکت دیجیتال ریلتی (Digital Realty)، از اپراتورهای جهانی پیشروی صنعت مرکزداده، می‌گوید که مرکزداده بخش بسیار پیچیده‌ای از مالکیت صنعتی (Industrial Property) است. همه‌گیری نشان داد زیرساخت دیجیتال برای اقتصاد جهانی چقدر ضرورت دارد. وی می‌گوید: «اعتبار ما به املاک و مستغلات است؛ ولی آینده با فناوری است.»
تصویر: مرکزدادهٔ Mega Plus در هنگ‌کنگ در پس‌زمینهٔ تصویر سایت توسعهٔ تسونگ کوان او (Tseung Kwan O)
گرچه ممکن است اهالی صنعت مرکزداده هیچ خوششان نیاید، ولی باید گفت که در این بخش از املاک، سرمایه‌گذاری کردن و دست‌یافتن به مقیاس لازم برای خدمات‌دهی به مشتریان منطقه‌ای و جهانی، کاری است آسان‌تر از به‌عمل درآوردن آن.
تهیه‌شده در باشگاه مراکزداده. منبع:
ـ How the pandemic is powering a shift to data centre investment in Asia
درج دیدگاه